Porqué el tipo de interés no frena los precios ni la demanda?

Desde que la inflación comenzó a subir, comenzaron también muchos los titulares de noticias y opiniones de expertos a alertar de que se frenaría la demanda de la vivienda y por ende los precios de la vivienda empezarían a bajar. Sin embargo la demanda muy lejos de bajar, ha subido en el 2022. Por ejemplo,  en diciembre 2022, la demanda aumentó 0,11 puntos respecto a diciembre 2021, siendo Madrid, la provincia ganadora donde el precio de la vivienda incluso sigue subiendo: en enero el preció en Madrid creció un 5,4€ más qe hace un año (según idealista/data).

¿Por qué están subiendo los precios entonces? ¿Qué está pasando en el mercado inmobiliario? ¿Quién compra en España en plena subida de interés?

Veamos algunos detalles.

Según última encuesta realizada por idealista, el 70% de los que quieren comprar una vivienda ya tiene una (o más de una). Eso quiere decir que que muchas familias ya tienen una casa pero buscan otra diferente (lo llamamos que buscan vivienda por reposición).

¿Que buscan estos comprdores? Unos buscan mejorar las comodidades, otros compran por inversión, otros buscan una segunda residencia, unos buscan una vivienda mas grande y otros una más pequeña.

Algunos analistas sostienen que en este momento con la inversión en vivienda se puede obtener rentabilidad que está por encima del precio del dinero y esto sirve de motivación para que el mercado se mantenga activo, destacando que la inversión extranjera está ayudando a mantener esos precios.

Otro punto a destacar es que los demandantes actuales de una casa son solventes. Casi la mitad de los encuestados no necesita hipoteca y, si la necesita, es de menos del 50% del valor de la tasación del inmueble. En datos de estadística podemos decir que un 32% necesita entre el 50% y el 80% de hipoteca, un 13,9% necesita cubrir algo más del 8% y solo un 5,6% necesita una hipoteca del 100%.

Las personas que dependen de una hipoteca sí que se ven afectados con el encarecimiento de los préstamos pero vemos que son mucho menos en porcentaje. Es importante recalcar que el importe medio de una hipoteca actualmente es un 54% menor que lo que era antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. En 2007 el importe medio de las hipotecas era de unos 260.000€ que contrasta con el importe medio actual de 180.000€

Hubo un efecto un tanto particular en relación con la subida del tipo de interes. Durante el año 2022 muchos de los que estaban pensando en adquirir una vivienda han acelerado su busqueda y gestión de hipoteca para conseguirla más barata antes de que los intereses se empezaran a subir, contratando las hipotecas a tipo fijo o mixto.

Dicen los expertos que lo deberíamos notar en los próximos meses y que en 2023 tendremos una disminución de contratos de hipoteca.

En el momento actual seguimos con tensión de demanda ya que hay más personas que quieren comprar de los que quieren vender. Es cierto que en algunas zonas de España se habla de disminución de la demanda pero también ha bajado considerablemente la oferta. La mayoria de capitales de prvincia tienen ahora mismo menos viviendas en venta de las que había hace un año. La mayor reducción se ha producido en Valencia, donde llega al 27%, el 25% en Alicante. Les siguen Cuenca (-24%), Ávila (-22%), Santander (-20%), Pontevedra (-18%), Melilla (-17%) y Segovia (-17%).

La tipología de vivienda más buscada es la de segunda mando en buen estado, sequuida de la vivienda a reformar y en último lugar tenemos la obra nueva. Y ¿Qué pasa con la obra nueva? ¿Porqué no hay viviendas de nueva construcción? Entre varios motivos podríamos destacar la falta de proyectos, el elevado coste de construcción y financiación y también el elevado precio del suelo. La falta de obra nueva nos traslada directamente a la vivienda de segunda mano.

Hay alguna franja de precios en la que sí se está notando un cierto parón. Si tienes en planes poner a la venta tu casa, presta primero atención a la siguiente tabla y mira en qué franja de precio se situa tu inmueble para que tengas una idea de la demanda que puede tener tu casa en el mercado. Un detalle muy importante a tener en cuenta también es la ubicación de tu inmueble, no es lo mismo vender un piso en Chamberí que un piso con las mismas características pero en un barrio menos emblemático.

Fuente: Idealista

Cómo obtenemos los datos sobre la demanda? Lo calculamos en base a los leads recibidos por los anuncios. Además las plataformas de anuncios inmobiliarios y de valoraciones de inmuebles nos facilitan ver la demanda de vivienda por parte de los usuarios y también miden la oferta.

Se espera que los precios bajen en algunas zonas y en algunas franjas de precio pero nadie se atreve a dar los números ni concretar las zonas. Por eso es importante acudir a un profesional inmobiliario para que haga el estudio de esa zona en concreto y en el momento concreto. El mercado va fluctuando continuamente y lo que tenia un precio hace cuatro meses, hoy puede cambiar a la baja o al alza.

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