La compraventa de viviendas en España cae un 11,8% según los notarios: ¿Qué está pasando en Madrid y Villaviciosa de Odón?
Natalia Shaevka
Última actualización: 2026-07-30
Natalia Shaevka
Última actualización: 2026-07-30
Los últimos datos oficiales publicados por el Centro de Información Estadística del Notariado han dejado un titular contundente: la compraventa de vivienda en España cayó un 11,8% interanual. El retroceso no ha sido aislado, afectando a un total de 14 Comunidades Autónomas.
Si estabas pensando en poner tu casa en venta o si llevas un par de meses sin recibir las ofertas esperadas, es probable que te preguntes: ¿ha pinchado el mercado inmobiliario? ¿es un mal momento para vender en Madrid o en municipios como Villaviciosa de Odón?
Como asesora inmobiliaria sobre el terreno, mi respuesta es clara: no estamos ante una crisis de demanda, sino ante un cambio de reglas de juego. El mercado no se ha parado, pero se ha vuelto mucho más exigente. Analicemos los datos con lupa para entender qué significan realmente para tu bolsillo.
- Tendencia general: La actividad de compraventa retrocede un 11,8% a nivel nacional, acusándose especialmente en la tipología de pisos frente a viviendas unifamiliares.
- Impacto por Comunidades: La Comunidad Valenciana encabeza la caída (-35,8%), seguida de Baleares (-20,6%) y Cantabria (-19,7%).
- El comportamiento en Madrid: En la Comunidad de Madrid las operaciones cayeron un 10,6%, alineándose con la media nacional.
Los dos detonantes: La combinación del incremento acumulado en el precio por metro cuadrado y el encarecimiento de los préstamos hipotecarios debido a los tipos de interés.
El ajuste en la cifra de transmisiones inmobiliarias ha golpeado de forma muy desigual al territorio nacional. Mientras que tres comunidades lograron mantenerse en terreno positivo (Navarra con un +8,2%, Castilla-La Mancha con un +4,5% y Extremadura con un +0,2%), la gran mayoría sufrió retrocesos notables:
CAÍDAS MÁS ACUSADAS DE COMPRAVENTAS (DATOS NOTARIALES):
1. Comunidad Valenciana: -35,8%
2. Islas Baleares: -20,6%
3. Cantabria: -19,7%
4. Asturias: -17,4%
5. País Vasco: -13,6%
6. La Rioja: -11,7%
7. Castilla y León: -11,1%
8. Galicia: -11,1%
9. Comunidad de Madrid: -10,6%
El resto de autonomías con caídas fueron Islas Canarias (-9,5%), Aragón (-7,0%), Región de Murcia (-5,9%), Andalucía (-5,3%) y Cataluña (-4,1%).
Para entender por qué se firman menos escrituras en las notarías, no hay que buscar explicaciones extrañas. Hay dos factores económicos directos que están actuando como freno de mano:
1. El incremento del precio de la vivienda
Pese a que se venden menos inmuebles, los precios no han caído de forma generalizada; de hecho, en plazas tensionadas como Madrid capital y los municipios de su cinturón residencial (como Villaviciosa de Odón, Boadilla o Majadahonda), el suelo sigue estando cotizado. La escasez de oferta de obra nueva y de vivienda de calidad ha provocado que los precios mantengan una inercia al alza, expulsando del mercado a aquellos compradores que iban con el presupuesto justo.
El escenario de tipos de interés que hemos vivido ha encarecido sensiblemente las cuotas mensuales de las hipotecas. El comprador que hace dos o tres años podía permitirse una cuota de 900 € al mes para un crédito de 250.000 €, hoy descubre que esa misma cuota solo le da acceso a 190.000 €. La pérdida de capacidad de endeudamiento del cliente comprador ha reducido drásticamente la bolsa de demanda solvente.
Con un descenso del 10,6% en la Comunidad de Madrid, podríamos pensar que cunde el pánico, pero la realidad local nos dice lo contrario.
Villaviciosa de Odón cuenta con una microeconomía inmobiliaria muy particular:
Demanda de vivienda unifamiliar y chalet: El comprador que busca espacio, jardín y calidad de vida en urbanizaciones como El Bosque, Campodón o Castillo de la Correcilla suele contar con mayor liquidez o proviene de la venta de una vivienda previa en Madrid capital, por lo que depende en menor medida del crédito bancario.
Mercado inversor universitario: El motor que supone la Universidad Europea hace que los pisos y estudios destinados al alquiler sigan teniendo un atractivo y una rentabilidad muy sólidos, amortiguando los parones de compraventa residencial tradicional.
¿El verdadero cambio? La polarización del mercado. Antes se vendía prácticamente todo con solo poner un cartel. Hoy, el comprador madrileño compara, se lo piensa dos veces, calcula la hipoteca al milímetro y no perdona inmuebles sobrevalorados ni en mal estado.
| Perfil | Escenario Actual | Recomendación Experta |
|---|---|---|
| Vendedor en Villaviciosa / Madrid | Hay menos compradores con hipoteca concedida en el mercado. | Fijar un precio de mercado realista. El sobreprecio hoy castiga más que nunca y "quema" el inmueble. |
| Comprador con liquidez | Menos competencia de otros compradores en las visitas. | Poder de negociación. Es un buen momento para buscar oportunidades sin las prisas de hace dos años. |
| Comprador con Hipoteca | La exigencia del perfil de riesgo por los bancos es máxima. | Pre-cualificación bancaria. Obtén la viabilidad del préstamo antes de dar una señal de arras. |
No es previsible una caída drástica de precios en la Comunidad de Madrid a corto plazo. Aunque las transacciones disminuyen, la falta de stock de vivienda construida frena las bajadas agresivas. Lo que estamos viendo es un estancamiento o desaceleración del ritmo de subida, no un desplome.
¿Por qué la Comunidad Valenciana (-35,8%) o Baleares (-20,6%) caen tanto respecto a Madrid (-10,6%)?
Estas zonas tienen un componente muy elevado de segunda residencia y comprador internacional o inversor reactivo. Ante subidas de costes o incertidumbre internacional, este tipo de mercado encaja ajustes mucho más drásticos que el mercado madrileño, caracterizado por una demanda de primera residencia muy sólida y tensionada.
No necesariamente. Las casas bien presentadas, con una fotografía profesional y, sobre todo, con un precio ajustado a la realidad objetiva del mercado actual, se continúan vendiendo en tiempos récord. Lo que ha dejado de funcionar es probar suerte con precios inflados.
Una caída del 11,8% en las compraventas según los notarios no es una señal para salir corriendo, sino un aviso para hacer las cosas bien desde el primer día. Si vas a lanzar tu vivienda al mercado en Villaviciosa de Odón o Madrid, ya no basta con colgar fotos de móvil y esperar. Necesitas estrategia, cualificación financiera de los compradores y una valoración técnica rigurosa.
Soy Natalia Shaevka y mi trabajo es conseguir que tu vivienda destaque y se venda al mejor precio posible, al margen de los altibajos de las estadísticas nacionales.
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Mi misión es acompañarte en cada paso del camino para que el proceso sea ágil, claro y sin complicaciones, ya sea que busques vender tu vivienda con las mejores condiciones o encontrar la casa perfecta en Madrid, en Toledo o hacer una inversión segura en Miami.
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